Biblioteca Electrónica

Dictamen N° 118/1995

Dir. de Asesoría Técnica (D.A.T.)

31 de Octubre de 1995

DATOS DE PUBLICACIÓN

ASUNTO

RESOLUCION GENERAL N° 2.784 - LOCACION DE INMUEBLE PROPIEDAD DE UN CONSORCIO -

TEMA

IMPUESTO A LAS GANANCIAS-LOCACION DE INMUEBLES

SUMARIO

I. — La responsable del asunto consulta en relación al régimen de retención del impuesto a las ganancias establecido por la Resolución General N° 2.784 y sus modificaciones, cuál es el tratamiento impositivo que corresponde dispensar a la locación de inmueble cuya titularidad pertenece a un consorcio de propietarios; solicitando especificamente se le informe si la mencionada retención debe practicarse al consorcio en forma global, o, si por el contrario, debe considerarse proporcional e individualmente a cada uno de sus propietarios.

II. — El régimen retentivo emergente de la Resolución General N° 2.784 deberá aplicarse en forma proporcional e individualmente a cada uno de los condóminos componentes del referido consorcio.

TEXTO

En tal sentido solicita se le informe si corresponde efectuar la mencionada retención sobre el consorcio en forma global, o, si por el contrario, debe considerarse proporcional e individualmente a cada uno de sus propietarios.

II. — Oportunamente el Departamento ... respondió al Consorcio de Propietarios en cuestión que "...la circunstancia que los consorcistas posean en condominio los locales que ceden en locación.., determina que sean las personas físicas o jurídicas integrantes de aquél, las beneficiarias de las rentas en cuestión, quienes resultan contribuyentes del tributo".

Concluye que " ...corresponde la retención dispuesta en el artículo 1, inciso b) de la Resolución General N° 2.784, a cuyo fin, y en atención a las previsiones contenidas en el artículo 9° de la misma norma, los locadores deben dar cumplimiento a la presentación de la nota a que alude este último artículo, a efectos que el agente responsable practique la retención en forma individual a cada beneficiario".

III. — En primer lugar corresponde señalar que de acuerdo con la normativa del artículo 1°, inciso b), de la Resolución General N° 2.784, los pagos que se efectúen en concepto de alquileres quedan sujetos al régimen de retención establecido en la misma, excepto —agrega el inciso c) del artículo 2°— que los mismos sean realizados a las empresas y entidades pertenecientes total o parcialmente, al Estado Nacional, Provincial o Municipal a que se refiere el artículo 1° de la Ley N° 22.016.

De acuerdo a lo expuesto en el párrafo anterior, el alquiler pagado por la responsable del asunto al mencionado consorcio se encuentra alcanzado por el régimen retentivo antes señalado.

Ahora bien, dilucidado el tratamiento que cabe en el régimen de retención a los pagos efectuados por ese concepto, corresponde analizar quién es el sujeto percudido por el referido régimen.

Al respecto el artículo 4° de la Resolución General N° 2.784 dispone que: "Las retenciones que se establecen por la presente resolución general serán practicadas a las personas físicas, sucesiones indivisas, empresas o explotaciones unipersonales, sociedades, asociaciones civiles y demás personas jurídicas de carácter público o privado,...".

Como se advierte, no se incluye específicamente en el mencionado artículo entre los sujetos pasibles de retención a los Consorcios de Propietarios.

Al respecto, en el Dictamen N° 1/82 (DATyJ) se concluyó que solo podrá considerarse a un consorcio como sociedad en aquellos casos donde los mismos se han constituido con el objeto de realizar operaciones de tipo lucrativas, producto de construir inmuebles bajo el régimen de la Ley N° 13.512. con la finalidad de su posterior venta.

Asimismo, en la Actuación N° ... (DATT) se señala que en "...el Dictamen N° 39/83 (DATyJ) se puntualizaron las particularidades de esa institución definiéndola, como una comunidad o asociación de bienes decidida por el titular o titulares del inmueble, al resolver la construcción de un edificio o la subdivisión de uno ya existente por el sistema instituido por las Leyes Nros. 13.512 y 19.742".
Por lo tanto, se sostuvo que "...no tiene encasillamiento legal, actúa como mandatario de sus componentes y su personalidad se confunde con éstos".

Además en dicho acto de asesoramiento se expresó que: "El artículo 42 de la Resolución General N° 2.501 que define a los sujetos pasibles de retención, lo hace en forma taxativa y enumerando con precisión cada uno de los que resultan comprendidos por la norma."..." De la lectura de su inciso b) es posible concluir que entre los sujetos que menciona en forma expresa no aparece el consorcio, pues las particulares carac-terísticas del mismo no se ajustan a los allí citados...".

En igual sentido, se expresa la Dirección de.... en la Actuación N°..... (DAL) al efectuar idéntica consideración respecto al articulo 4° de la Resolución N° 2.784 y su modificatoria la Resolución General N° 2.809/88.

Ahora bien, planteadas todas estas particularidades corresponde referirse concretamente a la actividad específica objeto de consulta, es decir la locación de inmueble efectuada a través del consorcio.

Si bien se persigue a través del alquiler un fin de lucro, no se puede considerar al consorcio en sí mismo como una sociedad de tipo comercial atento que de acuerdo al Código de Comercio dicha actividad, en la medida que no sea realizada por una S. A., no es considerada acto de comercio.

Por otro lado tampoco podemos definir al consorcio como una sociedad o asociación civil con fines de lucro en atención a que el artículo 2676 del Código Civil expresamente establece que "Cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los demás propietarios".

En tal sentido el primer párrafo del artículo 54 del Decreto Reglamentario de la Ley de Impuesto a las Ganancias define que "La parte de cada condómino será considerada a los efectos del impuesto como un bien inmueble distinto".

A su vez y en relación a lo expresado cabe traer a colación lo que al respecto señalan las normas de facturación vigentes.

En tal sentido el tercer párrafo del artículo 19 de la Resolución General N° 3.803 establece que "En caso de bienes cuyo dominio pertenezca a más de un titular, el recibo podrá ser emitido a nombre de alguno de los condóminos, quien deberá ser siempre el mismo mientras dure el condominio, correspondiendo además indicar en ese documento el apellido y nombre o denominación, y la clave única de identificación tributaria (CUIT) de los restantes condóminos".

A raíz de lo expuesto este cuerpo asesor solicitó al consultante que aporte fotocopia del contrato de alquiler objeto del presente estudio.

De dicho documento surge como sujeto locador el "Consorcio de Propietarios del Edificio de Callao ..." sin que se identifique en el mismo a cada uno de los condóminos.

No obstante ello, e independientemente de las consideraciones de tipo procesal de que fuera objeto el citado contrato, cabe aclarar que de acuerdo a la Ley N° 13.512 de Propiedad Horizontal, el consorcio de propietario carece de facultades para proceder a alquilar un local o cualquier otro lugar común del inmueble que administra.

Consecuentemente y en relación al tema objeto de la presente consulta no puede interpretarse que el régimen retentivo establecido en la Resolución General N° 2.784 recaiga sobre el Consorcio de Propietarios en sí, esencialmente al no estar tipificado en el artículo 4° como sujeto pasivo y en atención a lo establecido en el artículo 54 del Decreto Reglamentario de la ley de impuesto a las ganancias, razón por la cual este cuerpo asesor comparte la respuesta oportunamente efectuada sobre el tema por el Departamento Consultas Tributarias.

FIRMANTES

MARIA CECILIA VENTURA - Jefe - Div. Dictámenes Técnicos -"B" a/c. Dpto. Asesoría Técnica Tributaria//Conforme 31/10/95. JORGE SUBEN STURLA Jefe- Departamento Asesoría Técnica Tributaria a/cargo Dirección de Asesoría Técnica